Umowa przedwstępna pod kredyt hipoteczny. Jak bezpiecznie wpłacić zadatek ?
W moim poprzednim wpisie wspomniałam o złotej zasadzie, która towarzyszy mi od 20 lat: badanie możliwości finansowych to absolutny fundament przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości. Dlaczego tak twardo się tego trzymam? Ponieważ na rynku wciąż krąży mnóstwo opowieści o osobach, które straciły pieniądze, bo podpisały umowę przedwstępną, a bank ostatecznie odmówił im przyznania kredytu hipotecznego.
Dziś opowiem Wam, jak krok po kroku zabezpieczyć swoje interesy w umowie przedwstępnej, aby proces zakupu mieszkania lub domu był w 100% bezpieczny.
Zadatek a zaliczka – kluczowa różnica, którą musisz znać
Wielu kupujących używa tych słów zamiennie, co jest ogromnym błędem prawnym. Kodeks cywilny traktuje je zupełnie inaczej:
- Zaliczka jest kwotą intencyjną. Jeśli do transakcji nie dojdzie (z jakiegokolwiek powodu), sprzedający ma obowiązek ją Wam zwrócić.
- Zadatek działa jak twarde zabezpieczenie. Jeśli to Wy – jako kupujący – wycofacie się z umowy lub nie dostaniecie kredytu na czas, sprzedający ma prawo ten zadatek zatrzymać. Jeśli natomiast rozmyśli się sprzedający, musi Wam oddać zadatek w podwójnej wysokości.
Większość sprzedających na rynku wtórnym domaga się wpłaty zadatku (zazwyczaj jest to 10% ceny nieruchomości). Jak zatem podpisać taką umowę, gdy Wasz zakup zależy od decyzji banku?
3 najważniejsze zapisy, które chronią Twoje pieniądze
Jako wieloletni praktyk, w umowach przedwstępnych moich klientów zawsze dbam o wprowadzenie kluczowych bezpieczników, które wcześniej dokładnie omawiam, aby każda ze stron miała pełną świadomość i możliwość wyrażenia woli w tym zakresie:
1. Klauzula o zwrocie zadatku w przypadku odmowy kredytu
To absolutnie najważniejszy punkt. W umowie musi znaleźć się jasny zapis mówiący o tym, że jeśli kupujący otrzyma decyzje negatywne z banków (warto sprecyzować np. z trzech różnych instytucji), umowa ulega rozwiązaniu, a sprzedający zobowiązuje się do zwrotu zadatku w pełnej kwocie bądź w kwocie wcześniej uzgodnionej.
2. Odpowiednio długi termin umowy przedwstępnej
Procedury bankowe wymagają czasu. Analiza wniosku, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę i ostateczna decyzja mogą potrwać od kilku tygodni do nawet dwóch miesięcy (szczególnie w okresach, gdy banki są obciążone nowymi programami rządowymi). Termin podpisania umowy przyrzeczonej (końcowej) u notariusza musi być realny – optymalnie to minimum 60-90 dni od umowy przedwstępnej. Presja czasu to najgorszy doradca.
3. Dokładne określenie stanu prawnego i technicznego
W umowie przedwstępnej precyzyjnie opisujemy, co jest przedmiotem sprzedaży, jakie dokumenty sprzedający musi dostarczyć do banku oraz zawieramy oświadczenie, że nieruchomości jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, praw i roszczeń osób trzecich. Każda niejasność w dokumentach wydłuży proces kredytowy, a czas – jak wyżej wspomniałam – działa na Waszą niekorzyść.
Notariusz czy umowa cywilnoprawna?
Umowę przedwstępną najczęściej podpisujemy w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej – w biurze nieruchomości. Forma notarialna daje jednak tzw. silniejszy skutek. Gdyby sprzedający nagle się rozmyślił i nie chciał stawić się na umowę końcową, możecie dochodzić zawarcia tej umowy przed sądem.
Dla banku komercyjnego obie formy są w pełni akceptowalne. Jednak przy skomplikowanych transakcjach, opartych na wysokich kwotach zadatków, zawsze rekomenduję zawarcie umowy u notariusza. Możemy wówczas dodatkowo wprowadzić zabezpieczenia, których nie daje tradycyjna umowa przedwstępna sporządzona w biurze.
Podsumowanie: Bezpieczeństwo to kwestia procedur, nie szczęścia
W Mazurkiewicz Nieruchomości jesteśmy dumni z tego, że żaden nasz klient nie stracił wpłaconego zadatku. Wynika to wyłącznie z żelaznych procedur: najpierw eliminujemy kryteria negatywne w finansach, potem precyzyjnie konstruujemy umowy przedwstępne, a na końcu sprawnie procesujemy wnioski w bankach.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz przejść przez ten proces ze spokojną głową – zapraszam na spotkanie w naszym biurze. Przeanalizujemy Twoją sytuację i bezpiecznie przeprowadzimy Cię przez każdy krok transakcji.