Internetowy wzór umowy przedwstępnej i brak podpisu małżonka. Historia z biurka

Spontaniczna transakcja i „umowa na jutro”

Klienci zgłosili się do mojego biura w standardowej sprawie – chcieli sprawdzić swoją zdolność kredytową i dopełnić formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Podczas wstępnej rozmowy zapytałam o status umowy przedwstępnej ze sprzedającym. Usłyszałam, że dokument ma zostać podpisany dosłownie następnego dnia.

Jako ekspert zawsze staram się weryfikować stan prawny nieruchomości, na którą ma zostać uruchomione finansowanie bankowe. Na pytania o księgę wieczystą, obciążenia czy dokładny stan prawny, klienci nie potrafili jednak odpowiedzieć. Cenę ustalili ustnie, a sprzedający oczekiwał od nich wpłaty wysokiego zadatku, argumentując to „wymogami procedury kredytowej”. Wszystkie kluczowe szczegóły techniczne i prawne kupujący zamierzali doprecyzować spontanicznie, na miejscu, podczas podpisywania dokumentu.

Co naprawdę podpisano? Analiza dokumentu

Kilka dni później klienci wrócili do mojego biura z gotowym egzemplarzem umowy, który został przygotowany na bazie darmowego szablonu ściągniętego z sieci. Analiza tego dokumentu z punktu widnego prawa nieruchomości była porażająca.

Wadliwość umowy opierała się na trzech kluczowych punktach:

Brak podpisu drugiego właściciela: Nieruchomość stanowiła majątek wspólny małżonków. Na umowie jako sprzedająca podpisała się wyłącznie żona. Dane męża pozostały puste, ponieważ w czasie spotkania „był w pracy”. Z punktu widzenia Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do rozporządzenia majątkiem wspólnym bez zgody drugiego małżonka stawia całą transakcję pod znakiem zapytania i niesie za sobą ryzyko bezskuteczności.
Niewypełnione i sprzeczne warianty: Internetowe wzory zawierają zazwyczaj alternatywne klauzule (oznaczone gwiazdkami), które należy dostosować do sytuacji i odpowiednio wykreślić. W tym dokumencie pozostawiono wszystkie opcje równocześnie, co tworzyło wewnętrzne sprzeczności prawne (np. jednoczesne zapisy o zadatku i zaliczce).
Brak terminów końcowych: W umowie całkowicie pominięto datę, do której ma nastąpić ostateczne zawarcie aktu notarialnego (przeniesienie własności). Przy transakcjach finansowanych kredytem bankowym brak sztywnych ram czasowych uniemożliwia prawidłowe procesowanie wniosku w banku i pozostawia kupującego w zawieszeniu.

Wpłacony przez klientów wysoki zadatek w przypadku sporu prawnego stałby się niezwykle trudny do odzyskania, a sama umowa była bezwartościowym arkuszem papieru.

Rola eksperta, czyli happy end- zamiast sprawy w sądzie

Widząc skalę zagrożenia, podjęłam decyzję o natychmiastowej interwencji. Wadliwy dokument został zniszczony. W ramach wsparcia i obsługi procesu kredytowego przygotowałam dla stron zupełnie nową, profesjonalną umowę przedwstępną – całkowicie nieodpłatnie. Nowy dokument precyzyjnie określał obowiązki stron, zawierał podpisy obojga małżonków (właścicieli), regulował kwestię terminów bankowych i realnie zabezpieczał wpłacone pieniądze.

Moi klienci mieli ogromne szczęście, że błędy te zostały ujawnione na wczesnym etapie, a cała sytuacja zakończyła się pomyślnie. Ta historia pokazuje jednak jedno: rynek nieruchomości nie wybacza błędów i pośpiechu. Internetowy wzór nigdy nie zastąpi indywidualnej analizy prawnej, a oszczędność na konsultacji z profesjonalistą bywa jedynie pozorna.

Planujesz zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że Twoje pieniądze są bezpieczne?

Nie ryzykuj utraty zadatku ani długich sporów prawnych z powodu błędów w dokumentacji. Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę przedwstępną lub wpłacisz środki sprzedającemu, skorzystaj z wiedzy ekspertów.

W biurze Mazurkiewicz Nieruchomości bezpłatnie przeanalizujemy dokumenty i zweryfikujemy stan prawny nieruchomości, na którą chcesz uzyskać kredyt hipoteczny. Działamy na terenie Grudziądza, Świecia i okolic.

Skontaktuj się z nami i umów na konsultację:
📞 +48 601 910 998
📧 anna@mazurkiewicznieruchomosci.pl
🏢 Odwiedź nas osobiście: ul. Chełmińska 4 lokal 43 b (parter), Grudziądz